이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 2편

이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 2편

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지난 글들에서 리츠 주식 1편, 상장과 비상장, 공모절차, 코넥스, 코스닥, 코스피 시장들과 시장지수에 대한 이야기 그리고 SPAC 스팩에 대한 얘기를 했었습니다.

2022.08.16 - [주식이야기] - 이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 1편

이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 1편

2022.04.15 - [주식이야기] - 원금보장되는 주식? 스팩 SPAC 이야기 2편

원금보장되는 주식? 스팩 SPAC 이야기 2편

2021.12.04 - [주식이야기] - 시장지수 이야기 3편

시장지수 이야기 3편

오늘은 주식을 하면서도 소액으로 부동산을 투자할 수 있고, 이익의 90% 이상을 배당 받을 수 있는 REITs 리츠에 대해서 지난 시간에 이어서 얘기해보려고 합니다.

이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 1편에서 리츠와 리츠에 대한 역사, 리츠와 부동산 펀드와 비교, 리츠조건, 리츠 목적, 리츠 투자 장점에 대해서 얘기했었습니다.

이번 글에서는 리츠의 종류와 투자 방법에 대해서 얘기해보려고 합니다.

▶ 리츠의 종류
리츠는 자기관리리츠, 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠(CR리츠) 이렇게 세 가지가 있습니다.

이중 유일하게 실체가 있고 운용인력이 있는 곳은 자기관리리츠이며, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠는 실체가 없는 명목상의 회사입니다. 그렇기때문에 자기관리리츠가 위탁관리리츠와 기업구조정리츠보다는 법에 대한 규제와 요건이 강화되는 것을 적용 받습니다.

▶ 리츠 비교

구분	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠
투자대상	일반부동산 / 개발사업	일반부동산 / 개발사업	기업구조조정용 부동산
영업개시	국토교통부 영업인가(공모, 기업구조조정리츠는 금융위 사전 협의)
설립주체	발기인(발기설립)
감독	국토부, 금융위
회사형태	실체회사(상근 임직원 보유)	명목회사(상근 임직원 없음)	명목회사(상근 임직원 없음)
설립자본금	5억 원	3억 원	3억 원
최저자본금	70억 원	50억 원	50억 원
주식분산	1인당 50% 이내	1인당 50% 이내	제한없음
주식공모	주식 총수의 30%이상	주식 총수의 30%이상	의무사항아님
상장	요건충족시	요건충족시	의무사항아님
자산구성	부동산70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)	부동산70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)	기업구조조정부동산70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)
자산운용전문인력	5인 (리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁	자산관리회사(5인)에 위탁
배당	90%이상 의무배당 (초과배당가능)	90%이상 의무배당 (초과배당가능)	90%이상 의무배당 (초과배당가능)
처분제한	1년	1년	제한없음
	개발사업후 분양하는 경우에는 처분 제한기간 없음
자금차입	자기자본의 2배이내(주총특별결의시 10배)

실체가 있고 운용하는 회사는 자기관리리츠뿐이며, 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠도 자기관리리츠에게 맡겨서 운용을 하는 부분입니다.

자기관리 리츠의 경우 배당이 2021년 12월 31일까지는 50%이상 의무배당이었지만 해당 조항에 대한 기간이 종료되어 90%이상 의무배당으로 변경되었습니다.

투자자산운용사 혹은 AFPK, 공인중개사 자격증을 공부하시는 분들이라면 설립자본금, 최저자본금, 주식운용인력과 실체회사와 명목회사 이정도만 알아두시면 단골문제로 나오기때문에 맞추실 수 있습니다.

▶ 자기관리리츠 구조

자료 : 국토부 리츠정보시스템 홈페이지

▶ 위탁관리리츠와 기업구조조정리츠 구조

자료 : 국토부 리츠정보시스템 홈페이지

▶ 리츠 투자 방법
리츠 주식을 투자하는 방법은 현재 상장되어있는 리츠 주식을 매수하는 방법과 상장진행하는 리츠에 공모청약을 통해서 투자하는 방법이 있습니다. 또한 운용자금 규모가 큰 경우 사모로 참여하는 방식도 있습니다.

▶ 상장 리츠 현황
상장리츠 현황을 2022년 12월 말일 기준으로 살펴보겠습니다.

종목명	리츠유형	상장일
에이리츠	자기관리	2011년 7월 4일
케이탑리츠	자기관리	2012년 1월 31일
모두투어리츠	자기관리	2016년 9월 22일
이리츠코크렙	기업구조조정	2018년 6월 27일
신한알파리츠	위탁관리	2018년 8월 8일
롯데리츠	위탁관리	2019년 10월 30일
NH프라임리츠	위탁관리	2019년 12월 5일
이지스밸류리츠	위탁관리	20220년 7월 16일
이지스레지던스리츠	위탁관리	2020년 8월 5일
미래에셋맵스리츠	위탁관리	2020년 8월 5일
제이알글로벌리츠	위탁관리	2020년 8월 7일
코람코에너지리츠	위탁관리	2020년 8월 31일
ESR켄달스퀘어리츠	위탁관리	2020년 12월 23일
디앤디플랫폼리츠	위탁관리	2021년 8월 27일
SK리츠	위탁관리	2021년 9월 14일
NH올인원리츠	위탁관리	2021년 11월 18일
미래에셋글로벌리츠	위탁관리	2021년 12월 3일
신한서부티엔디리츠	위탁관리	2021년 12월 10일
코람코더원리츠	위탁관리	2022년 3월 28일
마스턴프리미어리츠	위탁관리	2022년 5월 31일
KB스타리츠	위탁관리	2022 년 10월 6일

상장리츠가 2016년까지는 에이리츠, 케이탑리츠, 모두투어리츠 3개만 있었고 이 3개는 자기관리 리츠였고 이리츠코크렙 2018년 상장진행했으며 이건 또 기업구조조정리츠 이후 상장하는 리츠는 전부 위탁관리리츠입니다.

우리나라 리츠 회사중에서 자기관리리츠와 기업구조조정리츠보다는 위탁관리리츠가 많이 있기때문에 상장도 위탁관리가 2018년 이후부터 많이 진행했습니다.

2019년 코로나19이후 유동성이 풍부해지면서 부동산 시장이 활성화 되면서 2020년과 2021년 상장하는 리츠회사가 많아졌고 현재까지 상장 리츠는 21개가 있습니다.

상장 되어있는 리츠 주식 현황을 보는 곳은 국토부에서 운영하는 리츠정보시스템에서 보실 수 있습니다.
http://reits.molit.go.kr/

리츠정보시스템

리츠 투자를 하실때 공모청약 하시는 부분은 공모청약 지분증권신고서 보시면 어디에 투자할지에 대해서 나올 수 있고,


기존에 상장 되어있는 리츠 주식을 매수하는 경우 전자공시시스템에서 구매하고자 하는 리츠 회사의 분기보고서 혹은 사업보고서를 보면 분기보고서 기준으로 보유하고 있는 건물, 임대 현황 등 부동산 투자에 관한 사항들이 나옵니다.

https://dart.fss.or.kr/

전자공시시스템

신한알파리츠의 분기보고서로 예를 들어보면, 사업의 내용에서 영업에 대한 현황을 볼 수 있습니다.

자료 : 전자공시시스템 신한알파리츠 2022년 3분기 보고서

신한알파리츠의 경우 2022년 3분기 보고서에서 보면 그레이츠 판교, 용산 더프라임타워, 남대문로 대일빌딩, 트윈시티 남산, 신한L타워, 삼성화재 역삼빌딩, 와이즈타워, 캠브리지빌딩이 있습니다.

그레이츠 판교 건물이 크래프톤과 네이버가 임차하고 있는 빌딩이기도 합니다.

자료 : 전자공시시스템 신한알파리츠 2022년 3분기 보고서

더 자세하게 임대율 %까지 알려주고 재무현황에서도 재무관련 내용들을 볼 수 있어 이런 부분들을 고려하시고 투자하시면 됩니다.

중요한 부분은 재무현황에서 순이익 부분입니다.

이익의 90%를 배당할 수 있기때문에 순이익이 많이 있고 주식수가 적은 리츠라면 1주당 배당금액 자체가 높게 되는 부분이니까 이런것도 고려하시고 투자하시면 됩니다.


다만 2021년부터 기준금리 인상이 진행되었고 2023년에도 기준금리 인상이 지속될 것으로 판단되는데 기준금리 인상시기에는 부동산 시장자체가 좋지 못해 리츠 주식에서 고배당을 기대하기는 어렵습니다.

그렇기때문에 현재 리츠 주식들의 주가들이 대부분 바닥에서 움직이고 있기도 하죠.

리츠 주식을 투자할 때는 두 가지 방법으로 수익을 낼 수 있는데, 주가 시세 차익과 배당목적으로 인한 투자가 있으니 투자 목적을 설정하시고 리츠 주식 투자하시는 것도 방법입니다.