이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 1편

이익의 90%를 배당하는 REITs 리츠 주식 1편

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지난 글들에서 상장과 비상장, 공모절차, 코넥스, 코스닥, 코스피 시장들과 시장지수에 대한 이야기 그리고 SPAC 스팩에 대한 얘기를 했었습니다.

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오늘은 주식을 하면서도 소액으로 부동산을 투자할 수 있고, 이익의 90% 이상을 배당 받을 수 있는 REITs 리츠에 대해서 얘기해보려고 합니다.

자료 : 동서식품 홈페이지

리츠 과자 생각이 나실수 있는데 이 과자아닙니다. 주식시장에 상장되어있는 투자상품으로 리츠가 있습니다.

▶ REITs 리츠란?
Real Estate Investment Trusts의 약어인 REITs는 부동산투자회사법 제 2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자와 운영을 하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사입니다.

▶ REITs 도입 역사
REITs는 1960년대 미국에서 최초로 도입했다고 알려졌습니다. 2000년대 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었고,

한국의 경우 1997년 외환위기 IMF라고도 많이 불리는 시기에 기업들 대부분 파산(부도)가 발생하면서 기업들이 가지고 있던 부동산들을 매각해야하는데 부동산시장도 안좋았던시기이기때문에 매각이 되지않았고, 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해서 부동산투자회사법을 2001년 제정해서 도입했습니다.

국내에 제일먼저 도입되었던 REITs는 기업구조조정 리츠이고 리츠 중에서 아직까지도 제일 많이 있는 리츠형태입니다.

▷ 리츠 기본구조

자료 : 국토교통부 리츠정보시스템 홈페이지

부동산이라는 것은 개인이 주거목적으로 살고자하는 부동산 부분도 금액이 크기때문에 대출에 의존할 수밖에 없습니다.

REITs의 기본 구조를 보면 상가를 지닌 빌딩은 더 큰 금액들이 들어가기때문에 다수의 투자자들을 모집해서 펀드(자금)을 형성하고, 모인 자금으로 투자를 진행해서 수익발생시 이익을 분배하는 것인데,

REITs의 경우 주식시장에 상장시키면서 다수의 투자자를 모집하는데 수월하게 하면서도 이익의 90%이상을 배당해야하기도 합니다.

따라서 배당 투자로도 적합하지만 기준금리 인상시기에는 부동산 수익성이 악화될 수 있어 수익이 안나올 경우 배당을 못받을 수 있습니다.

▶ REITs 리츠와 부동산펀드 비교

구분	REITs 리츠	부동산펀드
근거법령	부동산투자회사법(국토교통부인가)	자본시장법(금융위원회신고)
형태	주식회사	신탁형 / 회사형
최소 자본금	자기관리 70억 / 위탁관리 50억	규제 없음
주식분산	1인 지분 40% 초과금지 공모예외기관(국민연금, 공제회 등)은 1인 100% 투자가능	신탁형 : 없음 회사형 : 금융업법 등에 의한 제한
개발산업	총 자산의 30%이내 가능 개발리츠는 70% 이상 가능	제한 없음
자금차입	순자산의 10이내 가능 (주주총회특별결의)	제한 없음
자금대여	불가	가능
세제혜택	90% 이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외)	90% 이상 배당시 법인세 비과세

REITs 리츠와 부동산펀드는 근거법령이 다르기 때문에 관리 감독하는곳도 다릅니다.

▶ REITs 리츠 조건
① 다수의 투자자
영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공

② 부동산
총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고 운용해야함.

③ 배당
배당가능이익의 90% 이상 배당 의무

④ 주식회사
부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법을 적용함.

REITs 리츠는 부동산펀드와 다른점이 주식회사이기때문에 주식을 매수하고 매도하는것이고 부동산펀드는 자산운용사에서 운용하는 부동산펀드 즉 증권사나 금융기관에서 판매하는 펀드에 투자하는것입니다.

그렇기때문에 주식회사에서만 이익형태를 주주들에게 나눠주는 배당을 할 수 있습니다.

▷ 배당이란?
기업이 영업활동을 통해 이익이 발생하고 그 이익을 주주에게 배분하는게 원칙이기때문에 주식을 가지고 있는 사람 즉 주주에게 그 소유 지분에 따라 기업이 이윤을 분배하는 것으로, 현금으로 주면 현금배당, 주식으로주면 주식배당이라고 합니다.

▶ REITs 리츠 목적
① 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공
부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자 참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산간접투자 기회를 제공합니다.

증권사 혹은 금융기관에서는 커피한잔 가격으로 건물주 되자 이런 슬로건을 내걸기도 합니다.

② 부동산 가격 안정
인구 증가와 경제발전에 따른 지가 상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산 시장 가격 안정 도모함.

③ 건설시장 활성화 도모
외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체가 필요함.

④ 부동산 산업의 발전
상대적으로 낙후된 부동산 시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화를 도모함.

▶ REITs 리츠 투자 장점
REITs 리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90%이상(자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 주주들에게 배당하고, 리츠정보시스템을 통해 다양한 리츠 정보 확인이 가능하기 때문에 소액으로도 부동산에 간접투자를 할 수 있습니다.

① 높은 배당 수익률
시장상황에 큰 영향을 받지 않는 꾸준한 현금흐름을 통해 일반 주식과 유사한 배당 수익을 제공하는데 배당가능이익의 90% 이상을 배당 받을 수 있음.

② 유동성
REITs 리츠 투자 후에도 장외시장에서 주식의 매매를 통해 쉽게 현금으로 변환할 수 있으며, 리츠 상장시 한국거래소에서 주식 매매를 통해 유동성 확보도 가능함.

③ 자산운용전문인력
숙련되고 경험이 풍부한 부동산 전문가에 의해 운영되기도 하는데, 공인중개사 시험 합격후 공인중개사로 5년 근무하면 리츠 자산운용전문인력으로 등록가능합니다.

④ 관리, 감독
국토교통부의 정기적인 관리, 감독을 받으며 리츠사의 준법감시인들을 통해 국민의 소중한 투자자산을 관리합니다.

전술한 바와 같이 리츠는 부동산펀드와 다르게 감독기관은 국토교통부입니다. 부동산펀드는 금감원 소속에서 감독을 받습니다.

⑤ 공시 의무
분기 및 연간 재무보고서를 포함한 투자 보고서 및 영업보고서를 리츠정보시스템에 등록하여 투자판단의 기초가 되는 자료를 정기적으로 공시해야합니다.


리츠의 종류와 투자방법에 대해서는 다음 글에서 계속하겠습니다.